¿Quieres entrar a la venta de bienes raíces como agente de bienes raíces? En caso afirmativo, aquí hay 8 pasos fáciles sobre cómo vender bienes inmuebles al por mayor con éxito, incluso como principiante.
la venta al por mayor de bienes raíces es una estrategia comercial a corto plazo que los inversores aprovechan para obtener grandes ganancias. a diferencia de lo que la mayoría de la gente piensa, la venta al por mayor de bienes raíces no se parece en nada a la venta al por mayor. En la venta al por mayor al por menor, el mayorista vende una gran cantidad de bienes a un minorista, que vuelve a empacar y los vende a los consumidores a un precio mucho más alto. Debido al volumen de bienes vendidos al minorista, el mayorista puede cobrarle un precio mucho más bajo.
la venta al por mayor de bienes raíces no implica la venta de múltiples propiedades a precios más bajos. de hecho, es un concepto completamente diferente. En esta estrategia, el mayorista contrata una casa, que generalmente es una que está en dificultades, con un vendedor; él compra esa casa a compradores potenciales y luego asigna el contrato a uno de ellos.
en lugar de comprar una casa y venderla, un mayorista la contrata con el vendedor y encuentra una parte interesada en comprar la propiedad. además, no necesita una licencia para vender bienes inmuebles al por mayor; solo necesita ser el comprador principal en la transacción. Es útil tener un conocimiento especializado del proceso de compra y venta de viviendas, y no se requiere una evaluación para comenzar.
sin embargo, obtener una licencia de bienes raíces puede tener varias ventajas para los agentes inmobiliarios interesados en la venta al por mayor. Con una licencia de bienes raíces, puede obtener acceso a la MLS, que es una gran fuente de clientes potenciales. obtener su licencia de bienes raíces también puede abrirle una serie de oportunidades de trabajo en red, que podrían ser útiles en el futuro.
cómo vender bienes inmuebles al por mayor con éxito como agente inmobiliario
tal como se indicó anteriormente, la venta al por mayor de bienes raíces es una estrategia de inversión a muy corto plazo. algunas personas lo confunden con arreglar y voltear, pero hay diferencias clave. la venta al por mayor de bienes raíces es beneficiosa si desea ingresar a bienes raíces pero no tiene mucho efectivo, pero las caídas pueden incluir confusión sobre su legalidad y contratos complicados. a continuación hay una guía bien detallada sobre cómo vender bienes inmuebles al por mayor con éxito;
- ubicar la propiedad
para vender bienes inmuebles al por mayor, primero debe encontrar la propiedad adecuada. Las mejores propiedades para ofertas al por mayor generalmente son propiedades en dificultades. Las propiedades deterioradas pueden venir en algunas formas. pueden ser casas abandonadas que necesitan muchas reparaciones, tal vez propiedad de un banco y en ejecución hipotecaria.
Hay muchas subastas de ejecuciones hipotecarias a las que puede asistir en su ciudad. haz una simple búsqueda en internet para encontrarlos. Otro tipo de propiedad en dificultades que puede traer mejores términos son los que han estado en el mercado durante mucho tiempo.
los propietarios se desesperan más con el tiempo; pagar una hipoteca por una casa en la que no viven. Puede usar esto para su ventaja. aproveche sitios como zillow o redfin para buscar ofertas en su área que hayan estado en el mercado durante muchos meses y prepare una lista para evaluarlas como posibles ofertas.
Además, puede visitar sitios como craigslist, fsbo o homesbyowner.com para encontrar propiedades que se ofrecen directamente a vendedores de compra. puede utilizar palabras clave como “motivado”, “debe vender”, “reparador superior”, “tal cual” y más para encontrar el tipo correcto de acuerdos que funcionarían en la venta al por mayor. considere también contratar a alguien para que lo ayude a encontrar sus ofertas.
- estar seguro de los números
Inmediatamente después de haber comprobado una lista de propiedades potenciales, debe asegurarse de ejecutar sus números. no olvide que su objetivo es vender un contrato, no una propiedad, por lo que debe tener en cuenta los diferentes costos para asegurarse de que su tarifa sea sólida para su trabajo.
los costos a considerar incluyen, tarifas de título, cualquier tarifa que pueda pagar para que un contratista haga una evaluación de las reparaciones necesarias (usará esos hallazgos para ayudar a negociar el acuerdo y atraer a un comprador) y los servicios de un tasador. Además, no siempre tiene que contratar estos servicios y pagarlos. a menudo puede simplemente tener la tarifa de custodia en el acuerdo a través de su compañía de títulos, pero si lo hace, es mejor tenerlos en cuenta.
a juzgar por los hallazgos, el objetivo es simplemente saber cuánto necesita pagar por el acuerdo y para qué cree que puede vender el contrato. La diferencia entre los dos es su tarifa neta. más o menos, querrá que su tarifa sea de $ 2,000 o más, dependiendo de cuán grande sea el trato. Si no va a ganar tanto en el trato, entonces no vale la pena hacerlo.
- encontrar el dueño de la propiedad
aunque todo depende de dónde encuentres un trato. pero tenga en cuenta que es posible que deba buscar un poco para encontrar al dueño de la propiedad. Si los datos de contacto del propietario no están en los listados que está viendo, aquí hay algunas maneras de encontrarlos.
considere ir a los vecinos, toque la puerta y pregunte si conocen al dueño. la mayoría de las veces pueden darle un número de teléfono o correo electrónico para conectarse. o puede ir al sitio web local del asesor del condado, escribir la dirección y encontrar el nombre de los propietarios.
esto no le dará los detalles de contacto, pero lo ayudará a saber a quién buscar y, a menudo, una simple búsqueda en Google puede revelar un correo electrónico o un número de teléfono. finalmente, si realmente está teniendo dificultades, puede contratar a un skip tracer, una persona cuyo trabajo es encontrar personas, para cazar al dueño por usted.
- evaluar las necesidades de renovación de la propiedad
Al evaluar qué renovaciones necesita una propiedad, usted conoce los costos y se asegura de que se ajusten a su plan para aprovechar el trato. una propiedad en dificultades que necesita renovación significa un mayor margen para el inversionista al que le vende la propiedad. este margen más alto también le permitirá ganar dinero con el acuerdo.
usted puede dar el cálculo de las reparaciones que realizó su contratista al comprador para que sepa qué esperar. no podrán hacerle una oferta demasiado baja basada en reparaciones demasiado caras porque ya sabe qué reparaciones deben hacerse y cuánto costarán. tener esta estimación de reparaciones es una valiosa herramienta de negociación y aumentará su beneficio general.
saber qué renovaciones necesita la propiedad y cuánto cuestan también le dará una idea de cuánto será el costo de la propiedad. Esto es particularmente importante para mostrar a los inversores para que puedan ver el valor y el beneficio potencial que su propiedad particular les traerá.
- negociar el contrato
Para tener éxito en este negocio, es importante negociar mucho. cuanto mejor sea el trato, más fácil será encontrar un inversor y hacer una excelente tarifa. El nombre del juego en la inversión inmobiliaria al por mayor es margen. cuanto mayor sea el margen de beneficio potencial para su eventual comprador, mejor será su tarifa.
por lo tanto, querrá negociar un precio increíble para la propiedad con el vendedor con una ventaja significativa para un posible comprador. tenga en cuenta que aquí es donde ayuda contratar a un tasador y un contratista.
Al conocer el valor de la casa y el valor potencial relativo a los costos de reparación y construcción, puede demostrar la oportunidad de valor a un comprador y generar mucha motivación. Las ideas para atraer a un vendedor para que baje el precio incluyen destacar que no habrá tarifas iniciales, que todas las tarifas de cierre y depósito en garantía estarán cubiertas, y que manejará todos los detalles de la compra.
para un vendedor angustiado, estos pueden ser desencadenantes emocionalmente valiosos que los motivarán a bajar el precio de lo que alguna vez pensaron que lo harían. También querrá mitigar su riesgo en el acuerdo. Esto significa que es esencial que te des una salida, o lo que comúnmente se llama una cláusula de escape.
en un acuerdo mayorista, pueden surgir varios problemas, como que la propiedad no pase una inspección, la propiedad no obtenga un valor lo suficientemente alto o problemas de título. desea redactar el contrato de manera que brinde oportunidades de salida para estas situaciones. Sin embargo, no puede dejarse llevar por las cláusulas de escape. use la menor cantidad posible de cláusulas de escape, pero tenga al menos una cláusula para salir del trato.
- encontrar un comprador
tenga en cuenta que su cliente ideal no será un comprador de vivienda por primera vez o una familia, sino que será un inversionista o un contratista quien comprará y reparará la propiedad. encontrar un comprador es importante y debe hacerse rápidamente, ya que habrá una fecha de liquidación en el contrato que debe acordarse.
Cuando empiece a vender al por mayor, es posible que no tenga una lista de compradores, pero puede encontrarlos de varias maneras. Una vez que los compradores comienzan a llamar sobre la propiedad, guarde su nombre e información de contacto, incluso si no están interesados en esta propiedad.
puede crear una hoja de cálculo rápida o usar un software de gestión de relaciones con el cliente (crm) para guardar toda esta información y esta será la lista de compradores. cada vez que tenga una nueva propiedad al por mayor, puede enviarla a su lista de compradores. esto disminuirá sus costos publicitarios, a su vez aumentará su beneficio potencial.
- negociar un trato con el comprador
Después de haber encontrado un comprador interesado, es hora de negociar un trato con el comprador. Esta negociación es importante porque determinará cuánto dinero ganará con el acuerdo. su ganancia será la diferencia entre para qué compró la propiedad y para qué la vende al por mayor.
recuerde, cuando negocie con el comprador; use la estimación del contratista para su ventaja. haga saber al comprador que tiene otros compradores interesados y si quieren obtener esta gran propiedad, el tiempo es esencial.
el comprador deberá dejar un depósito de buena fe, que se puede extender al mayorista o a la compañía de títulos y mantenerlo en custodia hasta que la propiedad se liquide. Cuando esté negociando con el comprador, asegúrese de que todos sus costos estén cubiertos
- tasa de tasador
- tarifa de paso del contratista
- tarifas de título, si las pagó, para comenzar con la búsqueda de títulos
- cualquier tarifa de comercialización, incluido lo que le debe a su perro
siempre asegúrese de que después de cubrir sus costos, haya obtenido suficientes ganancias para que el proceso valga su tiempo, esfuerzo y dinero. en general, la mayoría de los mayoristas tienen como objetivo obtener al menos $ 2000 de beneficio de cada acuerdo mayorista. Si no está haciendo esa cantidad, no vale la pena hacer el trato.
- cierre de la propiedad mayorista
el cierre tendrá lugar en la oficina de la compañía de títulos y durará unos 90 minutos. todas las partes se unirán y la escritura se transferirá al nuevo propietario. Una vez hecho esto, se completará un acuerdo mayorista.
la fecha de cierre se mencionará en el contrato que firmó con el propietario y el contrato que firmó con el nuevo comprador. todos los costos de cierre serán pagados por el comprador y el vendedor a menos que se acuerde lo contrario y el nuevo comprador recibirá las llaves de la propiedad. usted eligió una compañía de títulos amigable para los inversores que realizará el cierre para mantener satisfechas a todas las partes.
Como había cláusulas de asignación en ambos contratos, el mayorista generalmente no transferirá la propiedad a su nombre. esta persona, generalmente un inversionista, pondrá la propiedad a su nombre, o más probablemente el nombre de su compañía. Esta es una manera de evitar pagar impuestos de transferencia en dos transacciones separadas.
