5 tipos de REIT y cómo invertir en ellos

los fideicomisos de inversión inmobiliaria (reits) son una consideración clave al construir cualquier cartera de capital o renta fija. proporcionan una mayor diversificación, rendimientos totales potencialmente más altos y / o un riesgo general más bajo. en resumen, su capacidad para generar ingresos por dividendos junto con la apreciación del capital los convierte en un excelente contrapeso a las acciones, bonos y efectivo.

Los reembolsos generalmente poseen y / o administran bienes raíces comerciales que generan ingresos, ya sean las propiedades en sí mismas o las hipotecas sobre esas propiedades.  Puede invertir en las empresas individualmente, a través de un fondo cotizado en bolsa o con un fondo mutuo. Hay muchos tipos de reits disponibles.

Aquí observamos algunas de las principales categorías de repeticiones y sus retornos históricos. Al final de este artículo, debería tener una mejor idea de cuándo y qué comprar. 

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria son históricamente una de las mejores clases de activos disponibles. El índice ftse nareit equity reit es lo que utilizan la mayoría de los inversores para medir el desempeño del mercado inmobiliario de los EE. UU.  Entre 1990 y 2010, el rendimiento anual promedio del índice fue de 9.9%, solo superado por las acciones de mediana capitalización, que promediaron 10.38% por año durante el mismo período.

en comparación, los activos de renta fija administraron un rendimiento anual del 7% y los productos básicos solo un 4,5% al ​​año. los bienes raíces tuvieron el peor desempeño de ocho clases de activos en solo dos años de 20. Los ingresos fijos, por otro lado, tuvieron el peor desempeño seis veces en el mismo período de 20 años.

más recientemente, el promedio de tres años para reits entre marzo de 2013 y marzo de 2016 estuvo en línea con los promedios en el período de 20 años, registrando un 11.21% durante ese tiempo.  Históricamente, los inversores que buscan rendimiento han hecho una mejor inversión en bienes inmuebles patrimonio que la renta fija, la clase de activo tradicional para este propósito. Una cartera cuidadosamente construida debe considerar ambos.

aproximadamente el 24% de las inversiones de reit se realizan en centros comerciales y minoristas independientes,  lo que representa la mayor inversión por tipo en los Estados Unidos. sea ​​cual sea el centro comercial que frecuentas, es probable que sea propiedad de un reit. cuando se considera una inversión en bienes raíces minoristas, primero se debe examinar la industria minorista misma. ¿Es financieramente saludable en la actualidad y cuál es la perspectiva para el futuro?

Es importante recordar que los reinicios minoristas ganan dinero con el alquiler que cobran a los inquilinos. Si los minoristas están experimentando problemas de flujo de efectivo debido a las bajas ventas, es posible que puedan retrasar o incluso incumplir esos pagos mensuales, eventualmente obligados a la bancarrota. en ese punto, se necesita encontrar un nuevo inquilino, lo cual nunca es fácil. por lo tanto, es crucial que invierta en reits con los inquilinos de anclaje más fuertes posibles. Estos incluyen supermercados y tiendas de mejoras para el hogar.

Una vez que haya realizado su evaluación de la industria, su enfoque debe centrarse en las revisiones mismas. Al igual que cualquier inversión, es importante que tengan buenas ganancias, balances sólidos y la menor deuda posible, especialmente a corto plazo. En una economía pobre, las ventas minoristas con importantes posiciones en efectivo se presentarán con oportunidades para comprar bienes inmuebles a precios muy bajos. las empresas mejor gestionadas se aprovecharán de esto.

Dicho esto, existen preocupaciones a largo plazo para el espacio de venta minorista, ya que las compras cambian cada vez más en línea en lugar del modelo de centro comercial. Los propietarios de espacios han seguido innovando para llenar su espacio con oficinas y otros inquilinos no orientados al comercio minorista, pero el subsector está bajo presión.

estos son reits que poseen y operan edificios de apartamentos de alquiler multifamiliares, así como viviendas prefabricadas. Cuando se busca invertir en este tipo de reit, uno debe considerar varios factores antes de entrar. Por ejemplo, los mejores mercados de apartamentos tienden a ser donde la asequibilidad de la vivienda es baja en relación con el resto del país. En lugares como Nueva York y Los Ángeles, el alto costo de las casas individuales obliga a más personas a alquilar, lo que aumenta el precio que los propietarios pueden cobrar cada mes. Como resultado, las mayores restauraciones residenciales tienden a centrarse en los grandes centros urbanos.

Dentro de cada mercado específico, los inversores deben buscar el crecimiento de la población y el empleo. en general, cuando hay una afluencia neta de personas a una ciudad, es porque hay empleos disponibles y la economía está creciendo. Una caída de la tasa de vacantes junto con el aumento de los alquileres es una señal de que la demanda está mejorando. Mientras la oferta de apartamentos en un mercado en particular permanezca baja y la demanda continúe aumentando, los reits residenciales deberían funcionar bien. Al igual que con todas las empresas, las que tienen los balances más sólidos y el capital más disponible normalmente lo hacen mejor. 

La recuperación de la atención médica será un subsector interesante para observar a medida que los estadounidenses envejecen y los costos de atención médica continúan aumentando. los servicios de asistencia sanitaria invierten en bienes inmuebles de hospitales, centros médicos, centros de enfermería y residencias de ancianos. El éxito de esta propiedad inmobiliaria está directamente relacionado con el sistema de salud. La mayoría de los operadores de estas instalaciones dependen de las tarifas de ocupación, los reembolsos de Medicare y Medicaid, así como el pago privado. siempre y cuando la financiación de la asistencia sanitaria sea un signo de interrogación, también lo son las revisiones de asistencia sanitaria.

Las cosas que debe buscar en una revisión de atención médica incluyen un grupo diversificado de clientes, así como inversiones en varios tipos diferentes de propiedades. el enfoque es bueno hasta cierto punto, pero también lo es difundir su riesgo. en general, un aumento en la demanda de servicios de salud (lo que debería suceder con una población que envejece) es bueno para el sector inmobiliario de la salud. por lo tanto, además de la diversificación del tipo de clientes y propiedades, busque empresas cuya experiencia en el cuidado de la salud sea significativa, cuyos balances sean sólidos y cuyo acceso a capital de bajo costo sea alto. 

reits de oficina invierten en edificios de oficinas. reciben ingresos de alquiler de inquilinos que generalmente han firmado arrendamientos a largo plazo. cuatro preguntas vienen a la mente para cualquier persona interesada en invertir en una oficina reit

1. ¿Cuál es el estado de la economía y qué tan alta es la tasa de desempleo?
2. ¿Cómo son las tasas de vacantes?
3. ¿Cómo es económicamente el área en la que invierte el reit?
4. ¿Cuánto capital tiene para las adquisiciones?

intenta encontrar reits que inviertan en fortalezas económicas. es mejor poseer un grupo de edificios promedio en washington, dc, que poseer un espacio de oficinas de primer nivel en detroit, por ejemplo. 

Aproximadamente el 10% de las inversiones de reit están en hipotecas en lugar de los bienes inmuebles en sí. Las  inversiones más conocidas pero no necesariamente las más grandes son Fannie Mae y Freddie Mac, empresas patrocinadas por el gobierno que compran hipotecas en el mercado secundario.

pero solo porque este tipo de reit invierte en hipotecas en lugar de capital no significa que no conlleva riesgos. un aumento en las tasas de interés se traduciría en una disminución en los valores en libros de reit hipotecaria, lo que haría bajar los precios de las acciones. Además, los reembolsos hipotecarios obtienen una cantidad considerable de su capital a través de ofertas de deuda garantizadas y no garantizadas. Si las tasas de interés aumentan, el financiamiento futuro será más costoso, reduciendo el valor de una cartera de préstamos. En un entorno de bajas tasas de interés con la perspectiva de un aumento de las tasas, la mayoría de los reembolsos hipotecarios se negocian con un descuento sobre el valor del activo neto por acción. El truco es encontrar el correcto. 

Hay algunas cosas a tener en cuenta al evaluar cualquier reit. incluyen lo siguiente:

1. los reinicios son verdaderas inversiones de retorno total. proporcionan altos rendimientos de dividendos junto con una apreciación moderada del capital a largo plazo.  Busquen compañías que históricamente hayan hecho un buen trabajo al proporcionar ambas.
2. A diferencia de los bienes raíces tradicionales, muchos reits se negocian en bolsas de valores. obtienes la diversificación que ofrece el sector inmobiliario sin estar bloqueado a largo plazo. la liquidez importa.
3. la depreciación tiende a exagerar la disminución de una inversión en el valor de la propiedad. por lo tanto, en lugar de usar la proporción de pago (lo que usan los inversores de dividendos) para evaluar una reit, observe en su lugar los fondos de las operaciones (ffos). Esto se define como el ingreso neto menos la venta de cualquier propiedad en un año determinado y la depreciación. simplemente tome el dividendo por acción y divida por el ffo por acción. cuanto mayor sea el rendimiento, mejor.
4. Una gestión sólida marca la diferencia. Busque empresas que hayan existido durante un tiempo o que al menos posean un equipo directivo con mucha experiencia.
5. la calidad cuenta solo invierte en reits con excelentes propiedades e inquilinos.
6. considere comprar un fondo mutuo o ETF que invierta en reits, y deje la investigación y la compra a los profesionales.

El gobierno federal hizo posible que los inversores compraran proyectos inmobiliarios comerciales a gran escala desde 1960. Sin embargo, solo en la última década los inversores individuales adoptaron los reinicios. Las razones de esto incluyen bajas tasas de interés, lo que obligó a los inversores a mirar más allá de los bonos para inversiones generadoras de ingresos, el advenimiento de los fondos de inversión y de inversión que se enfocan en bienes raíces y, hasta el colapso inmobiliario de 2007-08, un apetito insaciable por la parte de los estadounidenses para poseer bienes inmuebles y otros activos tangibles. Reits, como cualquier otra inversión en 2008, sufrió mucho. pero a pesar de esto, continúan siendo una excelente adición a cualquier cartera diversificada.