5 tipos de hipotecas de riesgo para evitar

Una de las lecciones más importantes que el mundo aprendió del colapso de 1987 y la crisis de alto riesgo de 2008 es que todos debemos proceder con precaución al pedir prestado dinero para comprar o refinanciar una casa. el tipo de hipoteca que elija puede significar la diferencia entre ser dueño de su casa por completo un día en el futuro o encontrarse en medio de una ejecución hipotecaria o incluso la bancarrota en el término del préstamo. ¿Hay alguna manera de evitar caer en este último? ciertamente puede hacerlo eligiendo el préstamo hipotecario adecuado, uno que no sea demasiado arriesgado para usted. En este artículo, discutimos los tipos de hipotecas que las personas comúnmente tienen problemas para seguir y explicamos por qué son una mala idea cuando se las compara con el prestatario equivocado.

Muchos de nosotros hemos llegado a creer que ciertos tipos de hipotecas son inherentemente riesgosos, principalmente debido a lo que sucedió durante la crisis de la vivienda. pero la mayoría de los expertos en hipotecas le dirán que eso no es necesariamente cierto. de hecho, algunas de las hipotecas disponibles en el mercado no eran especialmente riesgosas para los consumidores correctos. una hipoteca riesgosa es realmente un producto de préstamo que no corresponde a la capacidad del prestatario para pagarla. Durante la crisis, ciertos tipos de hipotecas se comparaban con los prestatarios equivocados, y los prestamistas los estaban tambaleando con la posibilidad de refinanciarlos. Esto pudo haber sido cierto cuando los precios de las viviendas estaban subiendo. pero no es el caso cuando los valores caen.

Las estadísticas del mercado inmobiliario poco después de la crisis respaldan estas afirmaciones. En el segundo trimestre de 2010, los préstamos con el mayor porcentaje de ejecuciones hipotecarias fueron hipotecas de alto riesgo con tasa ajustable (brazo), según la encuesta nacional de morosidad de la asociación de banqueros hipotecarios. Estos préstamos tenían una tasa de ejecución hipotecaria del 3,39%. Con sus tasas de interés cambiantes, las armas son un producto hipotecario particularmente riesgoso para los prestatarios con situaciones financieras menos que ideales.

Estas son las tasas de inicio de ejecución hipotecaria para otros productos hipotecarios, según la encuesta:

• préstamos va: 0.70%,
• Préstamos fijos preferenciales: 0,71%
• préstamos fha: 1.02%
• armas principales: 1.96%
• préstamos fijos de alto riesgo: 2.3%

Según estos datos, cualquier tipo de hipoteca puede ser una mala idea para un prestatario de alto riesgo y los prestatarios principales no son inmunes a los problemas si no entienden las armas. de hecho, los prestatarios que no son financieramente adecuados para ellos, incluso pueden encontrar problemáticas algunas hipotecas de tasa fija, como vemos en el primer tipo de hipoteca riesgosa a continuación.

los prestatarios con hipotecas de tasa fija pueden tener una baja tasa de ejecución hipotecaria, pero eso no significa que estas hipotecas siempre sean una buena idea. eso es porque terminas pagando más a largo plazo. ¿Cómo funciona? es simple. cuanto más largo sea su período de préstamo, más intereses terminará pagando.

Aquí hay una situación hipotética para demostrar. supongamos que desea comprar una casa de $ 200,000 con un pago inicial del 10%. el monto que deberá pedir prestado es de $ 180,000 ($ 200,000 menos $ 20,000). a una tasa de interés del 5%, estos son los pagos mensuales y el monto total que pagará por la vivienda en varios términos si mantiene el préstamo durante toda su vida:

así que si no refinancia y mantiene el préstamo como está, pagará $ 236,617.86 solo en intereses al final del período de 40 años. Esta es, por supuesto, una comparación muy simple. la tasa de interés probablemente será más baja para el préstamo a 15 años y más alta para el préstamo a 40 años. Aquí hay una comparación más realista usando tasas de interés basadas en el plazo del préstamo:

Como puede ver en el segundo gráfico, la hipoteca a 40 años es 0.6% más alta en intereses, reduciendo su factura mensual en solo $ 23, de $ 988 a $ 965. sin embargo, le costará $ 107,570.82 adicionales durante la vigencia del préstamo. la mayoría de las personas no pueden darse el lujo de tirar ese tipo de dinero. solicitar una hipoteca de 40 años aumenta el riesgo de no tener lo suficiente para la jubilación o no poder pagar la educación universitaria de sus hijos, y mucho menos cualquier otro escenario. en el mejor de los casos, está renunciando a $ 107,570.82 que podría haber gastado en vacaciones, productos electrónicos, cenas agradables y otros gastos. quien quiere hacer eso

Las hipotecas de tasa ajustable (armas) tienen una tasa de interés fija por un corto período inicial que puede variar de seis meses a 10 años. Esta tasa de interés inicial, llamada tasa de interés, a menudo es más baja que la tasa de interés de un préstamo fijo de 15 o 30 años. Después del plazo inicial, la tasa se ajusta periódicamente. Esto puede ser una vez al año, una vez cada seis meses, o incluso una vez al mes.

Los préstamos con una tasa fija más corta que sus plazos son propensos al riesgo de tasa de interés. Esto significa que si las tasas de interés aumentan, sus pagos mensuales se vuelven más caros bajo un brazo. en algunos casos, ese es un gasto que simplemente no puede pagar. Este grado de imprevisibilidad que acompaña a las armas es un problema para muchas personas, especialmente para quienes tienen un ingreso fijo o no esperan que sus ingresos aumenten. las armas se vuelven aún más riesgosas con las hipotecas gigantes porque cuanto mayor sea su capital, más afectará un cambio en la tasa de interés a su pago mensual.

Sin embargo, tenga en cuenta que las tasas de interés ajustables no solo aumentan. también pueden caer, lo que puede disminuir su pago mensual. armas, por lo tanto, puede ser una buena opción si espera que las tasas de interés disminuyan en el futuro. Por supuesto, no puedes predecir el futuro.

Si obtiene una hipoteca de interés solamente, puede retrasar el pago del saldo del capital a una fecha posterior, lo que significa que solo es responsable de pagar los intereses de la hipoteca durante los primeros cinco a diez años, esto le permite pagar un pago mensual más bajo de la hipoteca durante este tiempo.

Si tiene una fuente de ingresos irregular o sabe que sus ingresos verán un aumento significativo en el futuro, una hipoteca de interés solo puede ser una buena idea para usted. o tal vez sea un inversionista de bienes raíces que quiera reducir sus costos de mantenimiento y solo sea dueño de la casa por un período corto de tiempo.

Por supuesto, hay un inconveniente. la tasa de interés de una hipoteca de interés único tiende a ser más alta que la tasa que pagaría en una hipoteca de tasa fija convencional porque la gente no paga estos préstamos con mayor frecuencia. y si no es financieramente sofisticado, estas hipotecas pueden ser extremadamente riesgosas por una o más de las siguientes razones:

• no puede permitirse los pagos mensuales significativamente más altos cuando finaliza el período de solo intereses. seguirá pagando intereses, pero también pagará el capital en un período más corto que con un préstamo a tasa fija.
• no puede refinanciar porque tiene poco o ningún valor neto de la vivienda.
• no puede vender porque tiene poco o ningún valor neto de la vivienda y los precios de la vivienda disminuyen, lo que lo sumerge bajo el agua.
• Los prestatarios con préstamos de solo interés durante la vigencia del préstamo pagan significativamente más intereses de lo que pagarían con una hipoteca convencional.
• Dependiendo de cómo esté estructurado el préstamo, puede enfrentar un gran pago global de capital al final del plazo del préstamo.

cualquiera de estos problemas podría hacer que pierda la casa en el peor de los casos si no es un candidato viable para una hipoteca de interés solamente. Si está en claro y ninguno de estos aplica, el préstamo simplemente podría costarle mucho más de lo que realmente necesita pagar para ser propietario de una vivienda.

También hay otro producto de interés solo en el mercado: la hipoteca de tasa ajustable de interés solamente. Al igual que un brazo normal, la tasa de interés puede aumentar o disminuir en función de las tasas de interés del mercado. esencialmente, el brazo de solo intereses toma dos tipos de hipotecas potencialmente riesgosas y las combina en un solo producto riesgoso.

Aquí hay un ejemplo de cómo funciona este producto. el prestatario solo paga los intereses a una tasa fija durante los primeros cinco años. Durante los próximos cinco años, el prestatario continúa con sus pagos de interés solamente, pero la tasa de interés se ajusta anualmente en función de las tasas de interés del mercado. Esto significa que la tasa de interés puede subir o bajar. durante el resto del plazo del préstamo, por ejemplo, durante 20 años, el prestatario paga una cantidad fija de capital cada mes más intereses cada mes a una tasa de interés que cambia anualmente.

muchas personas simplemente no tienen los medios financieros o emocionales para resistir la incertidumbre que viene con las armas solo de interés.

colocar solo el 3.5% porque no está dispuesto a desprenderse de mucho efectivo puede parecer un riesgo mínimo. Y eso puede ser verdad. de hecho, los préstamos va y los préstamos de la administración federal de vivienda (préstamos fha), que tienen requisitos de pago iniciales de 0% y 3.5%, tienen algunas de las tasas más bajas de inicio de ejecución hipotecaria. pero el problema con hacer un pago inicial bajo es que si los precios de la vivienda caen, puede quedar atrapado en una situación en la que no puede vender o refinanciar.

Si tiene suficiente dinero en el banco, puede comprar su hipoteca, pero la mayoría de las personas que hacen pagos iniciales bajos en sus casas no tienen reservas de efectivo significativas.

Si bien la mayoría de los préstamos que algunos prestamistas hipotecarios podrían considerar realmente de alto riesgo, como el brazo de solo intereses, ya no están en el mercado, todavía hay muchas maneras de terminar con una hipoteca mala si se inscribe en un producto que realmente no es adecuado para ti.