11 errores que deben evitar los compradores de vivienda por primera vez

Comprar su primera casa puede ser una experiencia emocionante y estresante. No solo tiene que encontrar el lugar correcto, sino que también tiene que encontrar la hipoteca adecuada. Con un inventario bajo en muchos mercados locales y el aumento de los precios de las viviendas en todo el país, encontrar una vivienda asequible puede ser un desafío.

Es posible que sienta la presión de encontrar una casa de inmediato, pero antes de visitar las casas y comenzar a hacer ofertas, su financiamiento debe estar en orden. Eso implica asegurarse de que su historial crediticio y puntaje crediticio, la relación deuda-ingresos y el panorama financiero general convenzan al prestamista de que usted es lo suficientemente solvente para pedir dinero prestado.

Muchos compradores primerizos tienden a cometer una serie de pasos en falso en los procesos de compra de hipotecas y vivienda. Éstos son algunos de los errores más comunes que se deben evitar.

1. No controlar su crédito

A nadie le gustan las sorpresas, especialmente antes de comprar una casa. Si usted o su cónyuge tienen problemas de crédito obvios, como un historial de pagos atrasados, acciones de cobro de deudas o deudas importantes, los prestamistas hipotecarios pueden ofrecerle tasas de interés y términos menos que ideales (o denegar su solicitud directamente). Cualquiera de las dos situaciones puede ser frustrante y hacer retroceder su línea de tiempo ideal.

Para abordar los posibles problemas con anticipación, consulte su informe crediticio de forma gratuita cada año en annualcreditreport.com de cada una de las tres agencias de informes crediticios: Transunion, Equifax y Experian. Busque errores y discuta cualquier error por escrito con la agencia de informes y el acreedor, incluida la documentación de respaldo para ayudar a presentar su caso. Para obtener ayuda proactiva adicional, considere utilizar uno de los mejores servicios de monitoreo de crédito.

Si encuentra elementos negativos actuales pero precisos, como pagos atrasados ​​o cuentas morosas, no hay forma de eliminar esos elementos rápidamente. Desafortunadamente, permanecerán en su informe crediticio de siete a diez años. Pero puede mejorar su puntaje pagando sus facturas a tiempo, haciendo más que los pagos mensuales mínimos de las deudas y sin maximizar su crédito disponible. Sobre todo, tenga paciencia; Puede llevar al menos un año mejorar una calificación crediticia baja.

Además, verifique si su banco, cooperativa de crédito o proveedor de tarjeta de crédito le brinda acceso gratuito a su puntaje crediticio. Si su puntaje es inferior a 620, es posible que tenga problemas para obtener la aprobación de una hipoteca convencional. Para calificar para un préstamo FHA, necesitará un puntaje de crédito mínimo de 580 para usar el financiamiento máximo del programa (3.5% de pago inicial), o un puntaje mínimo de 500 con un pago inicial del 10% requerido.

2. Búsqueda de viviendas antes de obtener la aprobación previa

Cuando encuentra la casa perfecta, no hay tiempo que perder. En muchos mercados calientes, se enfrentará a múltiples ofertas y una dura competencia. Es poco probable que los vendedores consideren las ofertas de los compradores que no tienen una carta de aprobación previa de un prestamista. Una carta de aprobación previa muestra al vendedor que el prestamista ha hecho su debida diligencia para asegurarse de que tiene los medios y la motivación para pagar sus facturas, según su historial crediticio y puntaje, historial de ingresos y empleo, activos financieros y otros factores clave.

En un mercado competitivo, los vendedores no lo tomarán en serio sin una carta de aprobación previa y usted podría perder la casa que realmente desea. Este documento enumera el monto del préstamo para el que califica, su tasa de interés y programa de préstamos, y el monto estimado del pago inicial. En algunos casos (especialmente para viviendas de mayor costo o en mercados súper competitivos), los prestamistas pueden pedirle que proporcione un comprobante de fondos para el pago inicial. La carta de aprobación previa también incluye una fecha de vencimiento, generalmente dentro de los 90 días.

3. No buscar una hipoteca

Los compradores de vivienda pueden dejar mucho dinero sobre la mesa cuando no buscan una hipoteca. Solicitar una hipoteca con algunos prestamistas diferentes le da una mejor idea de lo que puede pagar y le permite hacer una comparación exacta de los productos de préstamos, las tasas de interés, los costos de cierre y las tarifas del prestamista. Más importante aún, la compra de una hipoteca lo coloca en una mejor posición para negociar con los prestamistas para obtener el mejor trato posible.

Al buscar prestamistas, preste atención a las tarifas y los costos de cierre, que pueden acumularse en la mesa de cierre. Si bien algunas de las variaciones de precios pueden no parecer importantes en el papel ahora, pueden sumar ahorros de costos significativos durante la vida útil de su préstamo. Tenga en cuenta que algunos prestamistas le ofrecerán “puntos” de descuento, una forma de reducir su tasa de interés por adelantado. Esto aumenta sus costos de cierre. Y otros prestamistas que promueven costos de cierre bajos o nulos tienden a cobrar tasas de interés más altas para compensar la diferencia.

Además de consultar con su institución financiera actual (ya sea un banco o una cooperativa de crédito), pídale a un agente hipotecario que compare las tasas en su nombre. Los agentes hipotecarios no son prestamistas; actúan como un mediador entre usted y los prestamistas de su red. Pueden ahorrarle tiempo y dinero al comparar varios prestamistas que tienen productos que se ajustan a sus necesidades. Además, vale la pena buscar algunos prestamistas directos, ya sea en línea o en persona, para ver qué ofrecen.

Al solicitar una hipoteca con varios prestamistas, recibirá estimaciones de préstamos para comparar las tasas y los costos de cierre uno al lado del otro. Además, si realiza la mayor parte de sus compras de tasas dentro de los 30 días, las múltiples verificaciones de crédito que realizan los prestamistas contarán como una consulta sólida y es poco probable que reduzcan su puntaje crediticio. No existe un número de oro de prestamistas que deba buscar, pero tener entre tres y cinco estimaciones de préstamos a mano le dará una base sólida para la comparación.

4. Comprar una casa más cara de la que puede pagar

Cuando un prestamista le dice que puede pedir prestado hasta $ 300,000, no significa que deba hacerlo. Si maximiza su préstamo, es posible que sus pagos mensuales no sean realmente manejables. Por lo general, la mayoría de los posibles propietarios pueden pagar un monto de préstamo entre 2 y 2,5 veces su ingreso bruto anual.

En otras palabras, si gana $ 75,000 por año, es posible que pueda pagar una casa con un precio de entre $ 150,000 y $ 187,500. La calculadora de hipotecas de Investopedia puede ayudarlo a estimar los pagos mensuales, que es un mejor barómetro de si puede pagar una casa en un cierto rango de precios.

Comprar una casa más cara de lo que puede pagar razonablemente puede causarle problemas si tiene que estirar su presupuesto mensual para hacer los pagos de la hipoteca. En otras palabras, podría terminar sintiéndose “pobre de la casa” y experimentar el remordimiento del comprador.

Además, tenga en cuenta que ser propietario de una vivienda conlleva gastos adicionales (fuera de los pagos mensuales de la hipoteca). Debe ahorrar para los gastos inevitables de mantenimiento, reparaciones, tarifas de la asociación de propietarios (si corresponde) y otros costos que no haya tenido que pagar como inquilino.

Estirar su presupuesto mensual para cubrir su hipoteca también podría significar que no puede ahorrar para una emergencia o las reparaciones de la casa, y también consumirá su flujo de efectivo para otras metas financieras.

No se fije en el monto máximo del préstamo por el que está aprobado, sino en si puede pagar el pago mensual de la hipoteca a ese precio. Los compradores de vivienda por primera vez pueden querer ser más cautelosos y comprar una casa por debajo de su presupuesto máximo.

5. No contratar a un agente inmobiliario

Tratar de buscar una casa por su cuenta requiere mucho tiempo y es complicado. Un agente inmobiliario profesional y con experiencia puede ayudarlo a reducir sus opciones y detectar problemas (tanto con la propiedad física como en el proceso de negociación con los vendedores). Algunos estados requieren un abogado de bienes raíces para manejar la transacción, pero los abogados no lo ayudarán a buscar una casa; pueden ayudarlo a redactar una oferta, negociar el acuerdo de compra y actuar como agente de cierre.

Además, si va a las exhibiciones sin su propio agente de bienes raíces, el agente de un vendedor podría ofrecerse a representarlo. Esto puede ser peligroso porque ese agente no tiene sus intereses en mente; su objetivo es obtener la oferta más alta y mejor para el vendedor. Tener su propio agente cuyos intereses estén más alineados con los suyos lo ayudará a tomar decisiones más informadas.

Lo mejor de todo es que el costo de contratar a un agente no saldrá directamente de su bolsillo. Como comprador, generalmente no paga la comisión del agente del comprador. Generalmente, el vendedor lo paga al agente del vendedor, quien luego divide la comisión con el agente del comprador.

6. Apertura (o cierre) de líneas de crédito

Aún se le puede negar una hipoteca incluso después de haber sido preaprobado para una. Los prestamistas hipotecarios verifican su crédito durante la aprobación previa, y nuevamente justo antes del cierre, antes de darle la luz verde final. Mientras tanto, mantenga el status quo en su crédito y finanzas. Eso significa no abrir nuevas líneas de crédito o cerrar líneas de crédito existentes. Si lo hace, puede reducir su puntaje crediticio y aumentar su relación deuda-ingresos, dos razones clave para que un prestamista rechace la aprobación final.

En cambio, espere hasta que haya cerrado su casa para obtener nuevas líneas de crédito (como un préstamo de automóvil o una nueva tarjeta de crédito). Y aunque es genial liquidar una cuenta de tarjeta de crédito o un préstamo antes de cerrar su casa, cerrar la cuenta elimina ese historial crediticio de su informe. La duración del crédito es uno de los factores clave que utilizan las agencias de informes crediticios para generar su puntaje crediticio.

En su lugar, deje la cuenta abierta y activa, pero no la use hasta después del cierre.

7. Realización de grandes compras a crédito

Así como abrir o cerrar líneas de crédito puede afectar su puntaje, también lo puede hacer ejecutar cuentas existentes. Nuevamente, mantenga su crédito y finanzas estables hasta que cierre su casa. En su lugar, use efectivo, o mejor aún, posponga la compra de muebles nuevos o un televisor hasta después del cierre.

Además, desea tener una idea de cómo su presupuesto manejará los costos de propiedad de su nueva vivienda. Es posible que desee esperar unos meses antes de agregar más pagos mensuales para compras grandes a la combinación.

8. Moverse por el dinero

Otro gran no-no en la suscripción de hipotecas: realizar grandes depósitos o retiros de sus cuentas bancarias u otros activos. Si los prestamistas ven repentinamente entrar o salir dinero sin fuentes, podría parecer que obtuvo un préstamo, lo que afectaría su relación deuda-ingresos.

A los prestamistas no les preocupan los depósitos transparentes, como un bono de su empleador o su reembolso de impuestos del IRS. Pero si un amigo le transfiere dinero o recibe ingresos comerciales en su cuenta personal, un prestamista exigirá pruebas para verificar que el depósito no es un préstamo encubierto. Espere que un prestamista solicite una factura de venta (si el depósito es de algo que vendió), un cheque cancelado o un talón de pago.

Puede utilizar un regalo de un familiar o amigo para el pago inicial. Sin embargo, muchos productos de préstamo requieren una carta de regalo y documentación para obtener el depósito y verificar que el donante no espera que usted pague el dinero.

9. Cambio de trabajo

Si bien cambiar de trabajo puede beneficiar su carrera, puede complicar la aprobación de su hipoteca. Un prestamista quiere asegurarse de que usted tenga ingresos y empleo estables, y que pueda pagar su hipoteca. Si fue preaprobado para una hipoteca basado en ciertos ingresos y trabajo, cualquier posibilidad en el ínterin antes del cierre puede ser una señal de alerta y retrasar su cierre.

Para la aprobación, generalmente debe proporcionar prueba de dos años consecutivos de empleo e ingresos estables. Cuando cambia de trabajo, ese registro continuo de ingresos y empleo se interrumpe, especialmente si acepta un trabajo con menor salario.

Además, si cambia a un puesto que paga el 25% o más de su salario en comisiones, debe demostrar que obtuvo esos ingresos durante dos años consecutivos. Siempre que sea posible, los prestamistas recomiendan esperar para cambiar de trabajo hasta que se cierre el préstamo. Si eso no es factible, dígaselo a su prestamista de inmediato.

10. Saltarse la inspección de la vivienda

A menos que tenga mucho dinero en efectivo para arreglar una casa y esté dispuesto a correr el riesgo de tener que pagar reparaciones imprevistas, renunciar a una inspección de la casa puede ser un error costoso. Las inspecciones de viviendas están destinadas a encontrar problemas importantes con una casa y están destinadas a proteger al comprador.

Si no recibe una inspección, no tendrá ningún recurso si un problema importante, como tuberías agrietadas o daños por agua, aparece después de cerrar una casa. Eso significa que podría estar pagando la factura completa para solucionar esos problemas. Cuando hace una oferta por una casa, puede incluir una contingencia de inspección de la casa que le da una salida sin penalización del trato si se descubre un problema importante y el vendedor no está dispuesto a solucionarlo antes del cierre.

Con esa contingencia en su lugar, puede retirar su oferta y, por lo general, obtener el reembolso completo del depósito de garantía. La tarifa de inspección de la vivienda no es reembolsable y normalmente el comprador la paga al inspector de la vivienda por adelantado. Por lo general, oscila entre $ 300 y $ 500, según la ubicación y el tamaño de la propiedad. Es un pequeño precio a pagar cuando lo comparas con la posibilidad de desembolsar miles de dólares para reemplazar un horno, calentador de agua, techo u otros artículos caros.

Puede considerar inspecciones adicionales, como una inspección de plagas, una inspección de moho o radón, o un alcance de alcantarillado, por ejemplo, si su prestamista lo solicita. Estas y otras inspecciones pueden ayudar a proteger su inversión y seguridad.

11. No comparar la estimación del préstamo con la divulgación de cierre

Su prestamista está obligado por ley a proporcionarle la divulgación de cierre tres días hábiles antes de la fecha de cierre. Este documento enumera los costos exactos que se espera que pague al cierre, incluido el pago inicial, los costos de cierre, los detalles y términos del préstamo y otra información importante. Es un documento de cinco páginas; Tómese el tiempo para compararlo con la estimación inicial del préstamo que recibió para asegurarse de que su prestamista u otras partes involucradas en la transacción no le cobren tarifas adicionales (llamadas tarifas basura).

Además, si ciertas tarifas aumentan más de lo esperado, pídale a su prestamista que le explique por qué. Asegúrese de que los detalles básicos, como su nombre y otra información de identificación, estén enumerados correctamente para que no tenga problemas de papeleo el día de cierre. Si encuentra errores o tarifas adicionales cuestionables o inexplicables, informe a su prestamista de inmediato para que se puedan abordar esos problemas. En algunos casos, es posible que deba retrasar su cierre para garantizar que la documentación se corrija y actualice y que se resuelvan todos los problemas.

La línea de fondo

No querrá sabotear inadvertidamente su hipoteca y la compra de su casa. Algunos de estos errores parecen inocentes, pero pueden desviar su cierre y crear enormes dolores de cabeza.

Hable con su prestamista sobre lo que debe hacer desde la aprobación previa hasta el cierre para garantizar un proceso sin problemas. Y trate de mantener todos sus documentos (extractos bancarios, formularios W-2, registros de depósitos, declaraciones de impuestos, talones de pago, etc.) organizados y actualizados para que pueda proporcionar documentación si su prestamista lo solicita.

Cuando llega el momento de comprar su primera casa, estar bien informado y educado sobre el proceso de préstamos y bienes raíces puede ayudarlo a evitar algunos de estos errores y ahorrar dinero en el camino. Además, asegúrese de que la transacción se realice sin problemas al contar con profesionales capacitados y experimentados a su lado para guiarlo. Esto puede aliviar parte del estrés y la complejidad en el camino.